Loạt chế tài trong quản lý, vận hành chung cư và cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn

Số hóa trong quản lý, vận hành nhà chung cư

Quyết định trên cũng là văn bản quy định thống nhất việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh sau sáp nhập. Theo đó, việc quản lý nhà chung cư phải đảm bảo tính hệ thống và sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ giữa cơ quan quản lý Nhà nước các cấp, các cơ quan chuyên môn theo ngành, lĩnh vực… cũng như giữa các đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, ban quản trị (BQT) nhà chung cư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nhằm đảm bảo an toàn, trật tự và ổn định cuộc sống của cư dân chung cư. 

Đặc biệt, trong QĐ19 UBND thành phố yêu cầu thông tin, dữ liệu trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được cập nhật, kết nối và chia sẻ trên hệ thống dữ liệu dùng chung của thành phố. Tăng cường hoạt động giám sát xã hội trong chung cư, nhằm kịp thời ngăn chặn, xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Thành phố cũng khuyến khích chủ đầu tư, BQT chung cư, đơn vị quản lý, vận hành chung cư, chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin trong quá trình quản lý, sử dụng. Để ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư chây ì trong việc bàn giao hồ sơ cho BQT, QĐ19 quy định rõ trách nhiệm lập và bàn giao hồ sơ nhà chung cư.

Về chỗ để xe trong nhà chung cư, ngay khi bàn giao hồ sơ, đối với phần diện tích sử dụng chung, chủ đầu tư phải có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe. Trong đó phải phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư,  gồm chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng. Quyền sở hữu chỗ để xe trong chung cư được xác định theo quy định của pháp luật, theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập thành hợp đồng riêng. 

Những vấn đề dễ phát sinh mâu thuẫn do xung đột quyền lợi như: Kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung trong chung cư, bảo trì nhà chung cư, quản lý vận hành nhà chung cư, khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong chung cư, quản lý hoạt động kinh doanh dịch vụ - thương mại trong chung cư… cũng được thành phố quy định cụ thể, chặt chẽ. Trách nhiệm quản lý cụ thể của từng sở, ngành, địa phương, chủ đầu tư, BQT chung cư… cũng được quy định rõ để tránh tình trạng chồng chéo, đùn đẩy.

Nhằm nâng chất lượng quản lý, vận hành chung cư, vừa qua UBND thành phố cũng đã quyết định thành lập Hiệp hội quản lý vận hành nhà chung cư. Tổ chức xã hội nghề nghiệp này được kỳ vọng là cầu nối giữa các cơ quan quản lý Nhà nước với cộng đồng cư dân chung cư. Đây cũng là nhu cầu thực tế, bước tiến mới khi trên địa bàn đã có trên 1.650 dự án với khoảng 2.800 block chung cư đang được vận hành cùng hơn 90 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành nhà chung cư. 

Làm rõ quyền lợi của cư dân và người cho thuê căn hộ ngắn hạn

Trong một vài năm gần đây, nhiều chủ căn hộ đã đồng loạt tham gia ứng dụng trực tuyến Airbnb - cho thuê căn hộ ngắn ngày phục vụ khách du lịch và người dân có nhu cầu. Việc này đã dẫn tới phát sinh mâu thuẫn, xung đột quyền lợi gay gắt giữa người dân sinh sống tại các chung cư, BQT, đơn vị vận hành chung cư với chủ căn hộ cho thuê. Do đó trong QĐ19 UBND thành phố đã quy định rất rõ đối với hoạt động này.

Theo đó, việc cho thuê căn hộ trong chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Trường hợp cho thuê căn hộ du lịch trong nhà chung cư theo hình thức cho thuê ngắn hạn theo tuần, theo ngày, chủ hộ hoặc người đại diện hợp pháp phải thực hiện đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch và đảm bảo các quy định pháp luật về du lịch.

Đồng thời tổ chức, cá nhân khai thác cho thuê căn hộ trong chung cư phải tuân thủ các quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế, cư trú, ANTT, thương mại điện tử, du lịch, vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy (PCCC) và các quy định khác. Tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động này phải thực hiện đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú cho người thuê căn hộ chung cư là công dân Việt Nam, người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định. Đồng thời phải có trách nhiệm yêu cầu người thuê nhà chấp hành đầy đủ các nội quy về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Trước nỗi ấm ức do bị “phân biệt, đối xử” của nhiều người dân chung cư sở hữu xe máy điện, xe đạp điện, ô tô điện thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố khẳng định: Hiệp hội đã đề nghị Sở Xây dựng xem xét, trình UBND thành phố bổ sung quy định khu vực để xe ô tô điện, xe máy điện và bố trí trạm sạc điện nhằm bảo đảm an toàn PCCC cũng như đáp ứng nhu cầu của người dân. Bổ sung quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong QĐ19 để bảo đảm an toàn PCCC. Ngoài ra cần sửa đổi một số nội dung cho phù hợp với quy định của Luật Đầu tư 2025 quy định về kinh doanh dịch vụ lưu trú thuộc danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Theo một người dân đang tham gia ứng dụng Airbnb để đem căn hộ cho thuê lưu trú ngắn hạn, với quyết định trên, việc kinh doanh cho thuê căn hộ của người dân đã có hành lang pháp lý rõ ràng. Các BQT, đơn vị vận hành và cư dân đang sinh sống tại các chung cư sẽ không còn lý do để bắt bẻ cộng đồng người cho thuê căn hộ. Tuy nhiên, vị này cũng vẫn tỏ ra băn khoăn, e dè khi người cho thuê căn hộ có thể bị các BQT, đơn vị vận hành nhà chung cư “làm khó” trong việc thu các khoản phí dịch vụ, vận hành ở mức cao đối với cộng đồng người cho thuê căn hộ Airbnb.

Trước đó, Báo CAND đã nhiều lần phản ánh về tình trạng xung đột quyền lợi đến mức căng thẳng, gây nguy cơ mất ANTT giữa cộng đồng người tham gia ứng dụng cho thuê căn hộ để lưu trú ngắn hạn (đã lên tới con số ít nhất 8.740 căn hộ tham gia) với một loạt BQT, đơn vị vận hành chung cư và cư dân sinh sống tại chung cư. Nhiều BQT và cư dân chung cư đồng loạt phản ứng khi người đến thuê nhà để lưu trú ngắn hạn gây phiền hà đến đời sống bình thường của cư dân chung cư.

Song thực tế từ một điển hình về hoạt động này lại cho thấy, chung cư Millennium nằm sát khu vực trung tâm có tổng cộng 728 căn hộ, thì đã có tới 350 căn hộ được chủ sở hữu tham gia hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn. Nhưng trong vòng 6 tháng, tại đây chỉ có 7.138 người đến thuê căn hộ để lưu trú ngắn ngày, tức bình quân một căn hộ chỉ có 3,4 khách thuê/tháng. Con số này chắc chắn không gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng công cộng của chung cư so với việc mỗi căn hộ thường xuyên có 4-5 người ở. 

Như vậy, lý do dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp căng thẳng giữa 2 bên trước đây chủ yếu là bởi quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư chưa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người đang sinh sống tại chung cư và quyền được “kinh doanh những gì pháp luật không cấm” của các chủ sở hữu căn hộ chung cư. Do đó, dù QĐ19 được người dân, doanh nghiệp đánh giá cao, song những vấn đề vướng mắc, xung đột lợi ích phát sinh từ thực tiễn liên quan đến việc quản lý, vận hành, khai thác nhà chung cư cần tiếp tục được UBND thành phố sửa đổi, bổ sung.